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Telegram群组搜寻器:人民币汇率破7,对地产影响几何?

时间:3个月前   阅读:12

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作者 | 杨凯

编辑 | 夏县明、梁秀杰

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

9月15日晚,时隔两年,人民币对美元汇率在离岸市场再次“破7”,同时,在岸人民币对美元汇率也破“7”在即。这是自2020年8月以来,人民币对美元汇率首次跌破7.0的重要支撑位。

图1:人民币汇率走势图

数据来源:金投网

01

为什么人民币破7?

今年3月下旬,人民币对美元汇率开启一波下行。

人民币汇率一路走低主要是因为美国加码货币政策调整。今年以来,为了抗通胀,美国已经连续4次加息,第5次即将落地,未来还会持续加码。

在美元持续走强的背景下,SDR(特别提款权)篮子里其他储备货币对美元都大幅度贬值,但和其他非美元货币相比,人民币贬值相对较小,而且人民币对其他非美元货币都在升值,所以人民币并没有出现全面贬值。

虽然近期人民币兑美元较快贬值,且短期犹存贬值压力。但专家一致认为,人民币不存在持续贬值的基础。中国外汇市场运行正常,跨境资金流动有序,受美国货币政策的溢出效应可控。中国经济长期向好的基本面没有变,加上人民银行仍有充足的稳汇率政策工具,汇率问题不会掣肘货币政策调控。在短期内,双向波动应该是一种常态。长期来看,世界对人民币的认可度会不断增强。

02

人民币贬值,对房地产影响在哪里?

从房地产开发景气指数来看,房地产开发景气指数与汇率水平大体呈现负相关性。对于国内地产投资信心的减弱,一定程度使得资金外溢,使得资产价值下降,汇率水平提高。反过来讲,人民币对美元汇率如果持续贬值,也会导致一定程度的资本外流,从而对资产价格形成挑战。

图2:2022年2月-9月房地产开发景气指数与汇率水平

数据来源:国家统计局

另一方面,美元升值将会加速“收割”国内房地产。

人民币贬值意味着房企美元债将要换更多的钱,目前国内房企美元债大多发行于国内地产高峰时期的2012-2018年之间。

2011年前后,由于境外货币政策宽松,人民币汇率单边升值。国内企业开始加速发行美元债,而当时发行美元债时人民币兑美元汇率基本处于6.2-6.5之间。但随着美联储今年进入加息通道以来,人民币加速贬值,加上国内房地产行业的不景气,导致国内房地产企业雪上加霜。

如果以6.9左右的汇率换算,当年人民币高位时所发行的美元债,如今偿还需要额外增加6%-12%的成本。按融资10亿美元计算,相当于要比发行债券时多增加6000-12000万美元的成本,折算下来的也相当于要多付出4.2-8.3亿人民币。

而根据同花顺(300033)数据显示,从债务规模来看,今年10月也将是房企们的偿债高峰期,规模近千亿,且未来数月,仍是美元偿债的高峰期。

图3:2022年2-9月房企到期债券数

数据来源:wind

03

保地产还是保汇率?

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若只是单纯的从房价和汇率的角度出发,如果要保房价,货币政策就不能收紧,反而还要不断放水,但这势必对人民币带来贬值压力,汇率破7就不令人意外。同样,如果要保汇率,地产就必然要持续承压。

但是从整个地产行业及资产价值来看,地产是汇率“胜负手”,企稳反弹的地产一方面有助于遏制美元上行的势头,另一方面能够降低人民币汇率的风险属性,充分发挥资产分散化优势吸引资本流入。相反如果地产销售和居民端贷款不能明显改善,人民币未来一段时间将持续贬值。

因此,在本轮周期中,保地产就意味着保汇率。

04

破“7”之后,人民币走向何方?

中信证券联席首席经济学家明明指出,在强美元的大背景下,人民币汇率是否破“7”这一关键点位已经没有那么重要,应理性看待国际形势复杂多变下汇率的波动。

他指出,中国央行可用于稳定汇率的政策工具较为丰富,包括但不限于启动逆周期因子、调节企业跨境融资宏观审慎调节参数等。其中,逆周期因子将直接作用于人民币对美元中间价报价模型,从历史经验看,该工具对于应对人民币持续的单边贬值行情非常有效。

05

结语

不过,从各位首席经济学家观点看来,人民币汇率指数总体仍将保持稳定,东方金诚首席宏观分析师王青认为,接下来美元还可能保持阶段性强势,人民币兑美元可能仍存在一定贬值压力。不过,随着国内经济修复势头增强,加上我国国际收支状况有望保持顺差局面,人民币贬值预期很难有效聚集,短期“破7”并非意味着人民币汇价将出现新一轮大幅下行过程。

从房地产的角度来看,如果在“金九银十”传统地产销售黄金期,地产企业企稳反弹趋势明显,将对人民币汇率提供一个坚强支撑。

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